Come funziona la gestione fiscale degli affitti brevi?

Gestire un immobile con gli affitti brevi può sembrare, almeno all’inizio, un’operazione accessibile a chiunque abbia una casa libera durante l’anno. 

Una delle difficoltà che molti incontrano, soprattutto all’inizio però riguarda la gestione fiscale degli affitti brevi. 

Ecco perché se si desidera gestire bene la propria abitazione con correttezza, massimizzando anche i guadagni ed evitando errori, è indispensabile comprendere bene le differenze tra attività saltuaria e professionale, sapere quali strumenti usare, e conoscere quali regimi fiscali si possono applicare.

Locazioni brevi non imprenditoriali: chi può beneficiarne

Il primo punto da chiarire è la distinzione tra chi affitta in modo occasionale e chi, invece, ha strutturato la locazione come attività continuativa. La normativa italiana consente di affittare fino a un massimo di quattro immobili a uso turistico senza dover aprire una partita IVA, a condizione che non si offrano servizi aggiuntivi di tipo alberghiero. 

Questo significa che si possono proporre soluzioni abitative autonome, eventualmente con pulizia finale, cambio biancheria e connessione internet, ma non pasti, reception, accompagnamento o assistenza diretta durante il soggiorno.

La soglia dei quattro appartamenti definisce come oltre questo numero, l’attività si presume sia organizzata in modo professionale, richiedendo di conseguenza un inquadramento fiscale differente. Il legislatore ha scelto questa modalità per evitare che operatori strutturati si presentino sul mercato con i vantaggi riservati ai privati.

Chi rientra nel regime non imprenditoriale ha una gestione relativamente semplificata: nessun obbligo di apertura di partita IVA, possibilità di emettere una ricevuta non fiscale al posto della fattura, e nessun adempimento di tipo contabile. 

Inoltre, se i contratti sono inferiori ai 30 giorni non è nemmeno necessaria la registrazione all’Agenzia delle Entrate, fatto salvo il rispetto degli obblighi di comunicazione alla Questura.

Cedolare secca: una scelta vantaggiosa

Per i privati, il regime della cedolare secca rappresenta spesso la scelta più conveniente. Si tratta di un’imposta sostitutiva pari al 21 sul primo immobile e 26% dal secondo.

 

È una soluzione che semplifica la fiscalità, elimina il cumulo con il reddito complessivo ai fini IRPEF, ed esonera dal pagamento delle addizionali regionali e comunali. 

La cedolare, però, non è obbligatoria, in quanto alcuni contribuenti, in particolare chi ha redditi bassi o molte spese deducibili, potrebbero trovare più conveniente la tassazione ordinaria. Inoltre, non si può applicare se il locatore è un soggetto diverso dalla persona fisica (per esempio una società) o se il conduttore non è un privato.

Per esercitare l’opzione è sufficiente indicarla nel modello RLI al momento della registrazione del contratto o nella dichiarazione dei redditi, se il contratto è sotto i 30 giorni e non è stato registrato. 

È importante non dimenticare questa comunicazione, perché in caso contrario si è automaticamente assoggettati all’IRPEF ordinaria.

Quando la locazione diventa una vera attività imprenditoriale

Dal quinto immobile in poi, oppure in presenza di servizi aggiuntivi o di una struttura organizzativa stabile, l’attività di affitto breve si considera imprenditoriale. A quel punto scattano obblighi ben diversi: apertura di partita IVA, iscrizione alla gestione commercianti INPS, tenuta della contabilità, dichiarazione dei redditi con il modello REDDITI, pagamento dell’IRAP se sussistono i presupposti.

Due sono i regimi fiscali principali per gli affitti imprenditoriali: il forfettario, riservato a chi ha ricavi inferiori a 85.000 euro l’anno e rispetta determinate condizioni, e quello ordinario, che prevede tassazione IRPEF per scaglioni e l’applicazione dell’IVA. 

Il forfettario può essere molto conveniente, soprattutto per chi inizia e non ha ancora volumi importanti, grazie all’imposta sostitutiva del 15% (ridotta al 5% nei primi cinque anni). Tuttavia, non è cumulabile con altre agevolazioni e presenta limiti stringenti sulla tipologia di clienti e attività. Si tratta di una serie di aspetti che vanno di certo approfonditi col proprio commercialista per avere certezza di operare nelle giuste modalità.

Dichiarazione dei redditi: adempimenti e documentazione

Chi affitta, sia in forma saltuaria che imprenditoriale, deve riportare i canoni percepiti nella dichiarazione dei redditi. Per i privati che hanno scelto la cedolare secca, si tratta semplicemente di compilare il quadro B e il quadro RB del modello 730 o del modello Redditi Persone Fisiche. 

Per chi opera con partita IVA, la dichiarazione è più articolata: occorre compilare il quadro RF per determinare il reddito d’impresa, indicare l’IVA se prevista, versare i contributi previdenziali all’INPS e gestire eventuali acconti. In questi casi, l’assistenza di un commercialista specializzato è necessaria, sia per evitare errori sia per essere certi di dichiarare correttamente tutti i proventi.

Una nota importante riguarda le comunicazioni obbligatorie: l’invio dei dati degli ospiti al portale Alloggiati Web è richiesto per ogni soggiorno, anche inferiore alle 24 ore, e la mancata registrazione può comportare sanzioni penali. È responsabilità del locatore assicurarsi che questa procedura sia effettuata correttamente, anche se si affida a un intermediario.

Quando la tecnologia semplifica: l’esempio di DolceBot

In un panorama normativo e operativo così articolato, il supporto della tecnologia può rappresentare un’ancora di salvezza per chi vuole affittare le proprietà da privato e senza troppe complicazioni. DolceBot è un vero e proprio property manager digitale, pensato proprio per chi desidera ridurre al minimo la complessità della gestione, senza rinunciare al controllo. 

L’intera piattaforma è costruita per automatizzare processi ripetitivi: dalla comunicazione con gli ospiti (attraverso l’intelligenza artificiale Maya, attiva su WhatsApp, Booking e Airbnb), alla sincronizzazione dei calendari, fino alla gestione fiscale.

Infatti, chi opera con la cedolare secca, ad esempio, può affidare a DolceBot il calcolo dell’imposta e il relativo versamento, direttamente sul costo notte. 

La piattaforma si occupa anche della registrazione degli ospiti secondo le norme GDPR, emette i documenti fiscali, monitora gli incassi e segnala eventuali problemi legati agli appartamenti. 

Il tutto in modo semplice e automatizzato, evitando di obbligare il proprietario di un appuntamento a diventare esperto di contabilità, leggi e burocrazia.

Per chi ha poco tempo ma vuole restare in regola, o per chi ha più immobili da gestire ma non intende affidarsi a un’agenzia, strumenti come Dolcebot possono semplificare l’intera gestione degli affitti brevi.